Het korte antwoord
Je hele huurwoning onderverhuren mag alleen met schriftelijke toestemming van je verhuurder. Dat staat in artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek: een huurder mag de woning niet aan een ander in gebruik geven, tenzij het gaat om een kamer in de woning waar hij zelf blijft wonen (hospitaverhuur) — en zelfs dat kan in je huurcontract uitgesloten zijn. Zonder toestemming onderverhuren is een grond voor ontbinding van je huurcontract. Vraag het dus altijd eerst, en vraag het schriftelijk.
Sociale huurwoning: strengste regels
Huur je van een woningcorporatie, dan is het onderverhuren van de hele woning vrijwel altijd verboden — sociale huurwoningen zijn schaars en bedoeld voor de hoofdhuurder. Corporaties werken wel vaak mee aan tijdelijke onderhuur in specifieke situaties: een studie of stage in het buitenland, een proefperiode samenwonen, of tijdelijk werk elders. Je hebt dan vooraf schriftelijke toestemming nodig, vaak met een maximumtermijn van een jaar. Een kamer onderverhuren terwijl je er zelf blijft wonen (hospitaverhuur) staan veel corporaties wél toe.
Vrije sector: check je contract
In de vrije sector bepaalt je huurcontract wat er mag. De meeste contracten bevatten een onderverhuurverbod — dan heb je expliciete toestemming van de verhuurder nodig. Staat er niets over onderhuur in je contract, dan geldt de wet: de hele woning onderverhuren mag niet zonder toestemming, een deel van de woning (terwijl je er zelf woont) mag in principe wel. Particuliere verhuurders staan tijdelijke onderhuur vaker toe dan corporaties, zeker als je een betrouwbare onderhuurder voordraagt en de afspraken goed vastlegt.
Koopwoning: VvE en hypotheek
Heb je een koopwoning, dan is er strikt genomen geen sprake van 'onderhuur' maar van verhuur. Toch heb je ook dan te maken met regels: je hypotheekverstrekker moet toestemming geven (in vrijwel elke hypotheekakte staat een verhuurverbod zonder toestemming), en bij een appartement kan het splitsingsreglement van de VvE verhuur beperken. Check daarnaast of je gemeente een verhuurvergunning of opkoopbescherming kent. Voor tijdelijke verhuur tijdens bijvoorbeeld een sabbatical zijn banken doorgaans coulanter dan voor permanente verhuur.
Kamer onderverhuren terwijl je er zelf woont
Een kamer onderverhuren terwijl je zelf in de woning blijft wonen — hospitaverhuur — is de meest toegankelijke vorm. Wettelijk mag het als je huurcontract het niet uitsluit, al blijft toestemming vragen verstandig. Let op: je mag maximaal een deel van de woning onderverhuren en je moet er zelf je hoofdverblijf houden. Ontvang je huurtoeslag, geef de wijziging dan door aan de Belastingdienst, want de huurinkomsten kunnen je toeslag beïnvloeden.
Zo vraag je toestemming
Stuur je verhuurder een schriftelijk verzoek met daarin: de reden en de periode van je afwezigheid, wie de onderhuurder is, en de afspraak dat jij als hoofdhuurder verantwoordelijk blijft voor de huurbetaling en de woning. Bied aan om de onderhuurder voor te stellen. Een verhuurder die weet dat de woning bewoond en verzorgd achterblijft, zegt vaker ja dan je denkt — leegstand is óók voor hem een risico. Lees onze uitgebreide gids over toestemming vragen voor een voorbeeldbrief.
Wat als je zonder toestemming onderverhuurt?
De risico's zijn serieus: ontbinding van je huurcontract via de rechter, terugbetaling van de winst die je op de onderhuur maakte, en bij sociale huur of gemeenten met een huisvestingsverordening ook bestuurlijke boetes die in de tienduizenden euro's kunnen lopen. Bovendien staat je onderhuurder bij ontdekking op straat — die heeft tegenover de eigenaar nauwelijks bescherming. Kortom: regel het goed. Met toestemming, een schriftelijk onderhuurcontract en een eerlijk platform is tijdelijke onderhuur volkomen legaal.